房價跌回十年前、這類城市要當心

??房價跌回十年前，這種不可思議的場景正在多地上演。

??據《每日經濟新聞》報道，山東威海乳山的海景房，二手房價格只有新房價格的一半左右，樓層高一些的房子，價格甚至還不如10年前。

??一套頂層閣樓的交易單價，可以低至1800元/平方米。

??這讓人想起房價跌回“白菜價”的黑龍江鶴崗。

??此前媒體報道，黑龍江鶴崗一套46平米的房子總價僅為16000元，折合一平方米348元，而某小區一套320平的復式高層只要15萬。

??前有黑龍江鶴崗，后有山東乳山，這些小城市的房價為何難以維持？

??01、誰說海景房都是稀缺資源？

??山東乳山，十多年前就以海景房聞名。這里的海景房一度賣上1萬多的均價，引來無數投資者關注。即便到了今天，一些新的海景房樓盤均價也到了8000元左右。

??然而，一邊是新房價格的居高不下，另一邊卻是二手房的無人問津。

??據報道，有人兩年前以7000元均價買下的海景房，如今二手房僅僅只能賣到4000元，幾乎與十年前的新房價格持平，個別頂層均價不到2000元。

??海景房房價為何跌回了十年前？

??答案很簡單，用當地人的話來說：賣房子的比賣菜的都多。

??在山東乳山，20多公里的海岸線上自西向東陸陸續續建設了200多個海景房項目。

??2014年時，由于市場不景氣，部分海景房項目爛尾，隨后在整合運作、新房審批暫停以及大環境回暖之下，這里的海景房方才重新恢復一點生機。

??本地人買不起，外地人買了又不住，這就造成海景房陷入投機過剩的局面。基礎配套不完善，海景資源不夠稀缺和精致，這又導致后來接盤者寥寥無幾。

??唯一的結局就是，二手房無人問津，價格回到十年前。

??02、在100公里之外的威海市區，二手房均價突破1萬元。

??乳山海景房的困局，與威海市區房價的居高不下，相映成趣。

??威海房價之所以相對堅挺，根本原因在于有本地剛需群體作為支撐，只要經濟基本面不出現問題，樓市一般都不會出現大問題。

??相反，乳山海景房的困境，充分說明，越是過度依靠外來投資者，樓市就越容易隨著市場波動而上下震蕩。

??供應過剩，一旦無人接盤，等待當地的就是一地雞毛的局面。

??許多人對海景房可謂情有獨鐘，面朝大海春暖花開的想象何其美好。然而，這從頭到尾都只是想象。

??海景雖然屬于不可再生的稀缺資源，但中國海岸線長達1.8萬公里，天南地北景色迥異，真正有價值的稀缺海景資源并不多。

??不是每個濱海城市都有吸引游客的能力，更不是每個濱海樓盤都有留住旅居購房者的潛力。

??然而，幾乎所有沿海城市都打起海景房的概念，試圖以此招攬各地的投資者。

??在樓市上升期，海景房的市場號召力獨一無二，即便一年到頭不住一次，許多人也會被美好的未來所蠱惑，不由自主加入了海景房炒作大軍。

??投資者蜂擁而至，真正居住者卻寥寥無幾。

??既然沒有幾個人真正入住，那么無論是基礎設施還是商業配套，都難以跟上。沒有人口規模作為支撐，學校開不起來，醫院會賠本，商場更不會輕易入駐。

??這是一個惡性循環。

??強大如三亞，全國最頂尖的海景資源，都難以避免樓市周期的波動。遑論，無論是自然環境還是海景資源都遠遠落后的北方沿海小城市？

??不容忽視的一點是，海景房壽命天然低于正常住房。

??海邊潮濕，水氣富含鹽分，對于建筑和家具的腐蝕很高，而且海邊經常面臨臺風和暴雨的侵擾，居住價值未必有想象的那么高。

??換言之，大部分城市的海景房，玩的都是擊鼓傳花的游戲。

??但，鼓聲總有停的一刻。

??03、黑龍江鶴崗與山東乳山，能給樓市提供多少教訓？

??黑龍江鶴崗是收縮型城市的代表。這里的樓市萎縮，更多是經濟人口收縮所致。

??經濟發展失去內生動力，人口外遷疊加生育率下滑，樓市失去基本面支撐。

??山東乳山則是供應過剩與投機過度的結果。市場行情好時，頭腦發熱，一哄而上，市場行情差時，投資退潮，一哄而散。

??沒有本地支撐，外來投資客紛紛被套，樓市庫存居高不下，二手房價格隨之下滑，新房價格維持得再漂亮，恐怕也無濟于事。

??這兩地的案例說明，一旦市場無人接盤，所有價格都難以維持。

??無人接盤，意味著市場失去流動性。失去流動性，未必意味著房價一定會跌，但這樣的市場肯定難以長久。

??04、所以，請記住以下幾點：

??其一，海景房的坑多得超乎想象。

??并非所有海景資源都有價值，絕大多數海景房都面臨投機過度的困境。

??海景房一般都是投資投機為主，沒有本地剛需支撐，也沒有真實的居住作為支撐，空置率居高不下是常態，加上教育醫療商業配套缺失，海景房投資往往陷入惡性循環。

??其二，沒有剛需支撐的區域風險比想象中更大。

??剛需是樓市最堅實的支撐，投資投機則是房價熱炒的因子。

??換言之，有剛需接盤的城市，即便樓市遇到下行期，下行空間也會極其有限。

??而沒有剛需支撐的地區，房價容易大漲大跌，劇烈波動，市場下行的能量要遠遠超過一般城市。

??其三，沒有流動性的房子千萬要謹慎。

??沒有流動性的房子，除了收縮型城市、絕大多數的縣城、二三線城市的遠郊區、小產權房以及商住公寓之外，還包括絕大多數城市的海景房。