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任志強:你們別搞錯了 我們現在房子是不夠用的

時間:2018年05月27日信息來源:本站原創收藏此文 字體:

任志強:你們別搞錯了 我們現在房子是不夠用的


來源:經濟觀察報

此后房地產市場化進程中,住房條件改善、金融支持、城市化進程、房價形成機制等一系列體系,都逐步從計劃的軌道轉向市場。如何正確地認識市場在資源配置和價格形成中的核心作用,如何對房地產制度作出合理的頂層設計和原則性安排,如何不斷地在實踐中發現問題并有效地解決……這些問題可能都影響著改革成敗。圍繞對它們的理解,從廟堂到民間都在一直隨著市場大潮衍進而不斷深化和糾偏。

其中,一個繞不開的人物是任志強。他是房地產市場發展的親歷者,他掌舵的華遠地產很長時間以來,也是其中非常重要的參與主體。作為這家國企的管理者,他對房地產更換發展軌道的種種體會和認知都超越普通人。難能可貴的是,他在實踐基礎上做了大量扎實的研究,并受邀參與了2007年以后房地產領域一系列重要改革的討論。可能正是以上種種特殊的經歷,使得任志強的分析和判斷,在十年時間里不斷地被市場所驗證。

隨著改革深化與時況劇變,步入新階段的中國房地產對長效機制的需求變得急迫。在當下節點回顧改革,我們需要去斟酌的可能包括但不限于:過去改革中的得失,哪些現狀、問題和路徑需要重建認知?改革應該沿著什么路徑繼續推進等等。對此,任志強給出了自己的思考:

 經濟觀察報:今年是改革開放40周年,也是房改20年,這個過程中,房地產市場得到快速成長,中國的住房條件、城市面貌都有一個長足的進步,你是過程中非常深度的參與者、實踐者,你覺得我們從中特別需要遵循和繼承的經驗是什么?

任志強:改革的目的是要推翻計劃經濟,但是,改革在發展過程中,并沒有完全脫離計劃經濟,因為最初是從商品化經濟轉向市場化經濟,在商品進入市場經濟方面開放得比較早,而其他一些并沒有完全按照市場的方法開放。所以我們的改革是摸著石頭過河的過程,但是最大的石頭沒摸著,或者說碰觸到最大的石頭時大家都不敢動它。

因此,在一定程度上,比如說商品經濟層面已經非常活躍和發達了,但是一旦和產權制度相結合的部分,基本上都是停滯的。

中國從計劃經濟向市場經濟跨越的階段,比如說住房市場化,土地市場化,有一個快速增長的過程,但是不能因為曾經有過一段快速發展,就認為可以持續地發展,不是的。

比如說土地拍賣制度,在初期的時候,認為是靠市場化來分配,誰錢多給誰(更有效率),但后期看到是政府炒地行為,導致的是地板(價)高了以后,天花板也高了,這種競地價的炒地行為就不可持續了。

在最初短缺的時候,因為制度缺陷造成的損失是小的,因為制度開放造成的收益是大的,反過來呢,就是現在收益是小的,損失是大的,已經進入這樣一個階段了,再不解決這些根本性的問題就寸步難行了。

經濟觀察報:當前繼續改革面臨的主要問題是什么?

任志強:從國家層面說,有兩個重要的問題沒有很好地得到解決。

第一個就是土地制度,如果土地不能作為產權的基礎,中國就永遠不會有產權。政治經濟學之父威廉.配第有一句名言“土地是財富之母,勞動是財富之父”,當土地歸己的時候,人們才可以把大量的資產投入在土地之中,然后產生其他一些財富狀況。如果土地不歸己,沒有人會把更多財力投入到固定資產中,也不可能有一個社會的長期穩定發展。

第二個住房改革的重大問題就是政府要保障低收入人群的財產權利,這在聯合國人權公約和世界上所有國家里都是極其罕見的。聯合國人權公約里面要保障的是居住權而不是財產權。但是我們國家的制度從朱镕基時代房改23號文件,房地產進入市場化的改革文件中提出的是,經濟適用住房只賣不租,所以保障的是低收入人群的財產權利。今天我們才談租售并舉的問題。如果那個時候國家政策更多考慮低收入人群的居住權利,而不是財產權利的話,也許我們的市場就不會像今天這樣。

比如說共有產權,還是講的低收入人群的財產權利問題。因為在保障低收入人群居住權利上,政府是要全掏錢的,但是在保障財產權利的時候,就進入了炒房市場。

其實在2003年以前,中國的房價增幅是很低的,從1997、1998年進行房改,到2003年,平均每年的房價大概增長不超過3.5%,非常低,而這幾年同期的居民收入增長是9.5%,房價收入比是非常合理的。

所以2003年,在參與討論18號文件的時候,我就提出要修改這個文件,把保障財產權利改為保障居住權利,如果經濟適用住房是只賣不租,就不如取消經濟適用住房,讓它市場化,然后政府提供一個廉價租賃房,或者是類似房屋。

直到2008年,溫總理的政府工作報告,人民代表做了14處修改,其中有一處重要的修改,就是把原稿的“居者有其屋”,改成了“居者有其所”,有其屋就是有財產權利,有其所就是只要擁有居住權就可以,說明在2008年人大討論的時候非常清楚地認識到這個問題。

但是行政政策上沒有發生任何改變,2008年雖然提出了“居者有其所”,因為恰逢金融危機,于是就用各種方式來啟動中國經濟,又把它忽略掉了。

 經濟觀察報:為什么說土地制度是主要矛盾?

任志強:我們現在可以看到的是招拍掛制度導致土地的天價,不管是租賃性住房,共有產權房,還是其他什么房,仍然是競地價的。換句話說,政府從土地中獲得的收入,一分錢都不少。今年一季度土地價格爆漲,到4月份仍然是爆漲,這都說明了政府仍然希望從土地上拿到多的收益,而沒有想到它對市場產生什么。

比如說共有產權房,我們查了已經賣出去的多個共有產權房案例,一部分確實比市場價格低,但是很多案例顯示的是抬高市場的房價。換句話說,就是私人擁有的部分和政府擁有的部分變成全部價格的時候,高于周邊的二手房房價,甚至高于周邊一手房房價。

經濟觀察報:最后這個成本會轉向哪里?

任志強:這個成本一定會轉向社會。政府表面上換了個好名聲,因為私人掏錢的比例和現有房價比,確實低了很多,很多人迫于經濟壓力沒有辦法,就用這種方法去解決居住,可是在實際利益上是受到損失的。

經濟觀察報:只有房子的部分產權。

任志強:對,因為賣的時候只能拿到擁有產權部分的升值,剩余的升值都歸了政府,政府還可以有一定的措施,按照一定價格把你的那部分回收了。

所以嚴格說起來,土地制度問題導致了政府從炒地里獲得更高的利益,進而推動了居民炒房。當政府炒地的時候,老百姓為什么不炒房子呢?很明顯,如果我們所有的調控文件,第一個應先控制政府的地價,可能房價問題就自然解決了。但是大家預期的未來還是政府炒地、居民炒房的結果,就是一種惡性循環。至少到目前為止我們沒有看到任何解決的方法。

經濟觀察報:有分析說,在整體風險比較高的情況下,對價格進行限制,初衷是用時間換空間,為長效機制出臺贏得條件。

任志強:我不認為是。要從長效來說,抑制危機要先控制土地價格。把地板價格拔得很高,把天花板壓得很低,不可持續,這是最簡單的道理。

經濟觀察報:地方政府對土地的依賴,確實也不是一朝一夕能夠剪除掉的。

任志強:也不表示你所說的這種議論是正確的,政府對土地財政有依賴是早就有的事情,不是今天才發生。所以很多地方政府在房價低的時候就拼命鼓吹,希望抬高房價,我們沒看見哪個政府說我故意要把房價打低的,否則為什么要賣高價地呢?

經濟觀察報:你提到亟待改革的第二個重要問題是,低收入人群的居住需求應該用租賃方式保障而非財產保障,我們需要什么樣的租賃市場?

任志強:建立什么樣的租賃市場,這里有巨大的差別,一種租賃市場的建立就是我們現在提出的商品化租賃市場,另外一種租賃市場應該是低收入人群的保障性租賃市場,這是兩個概念。

比如說北京市的長租房是用“競地價”的方式產生的,一定不是保障性質的,一定是市場商品化性質的,所以萬科的長租房遇到了很大的爭議,一次性交十年房租,180萬元才能租這個房。實際上用競地價的方式建立長租公寓,大大提高了租金標準。很多人可能根本就租不起。

所以保障的這部分要加強,不是建立商品化的租賃住房,而是由政府提供的、對無住房居民或者低收入居民進行一個適度居住權的保障。當土地和保障這兩個問題不能同步解決的時候,所有人都只能擠到市場中來。不要說他炒房子,因為對最窮的人保障的都是財產權利,必須用購買的方式解決問題,與其花180萬租10年,還不如用這個錢買房子,買的話可能至少還有70年的權利,很難說這個租賃市場是能夠被社會普遍接受的。

大部分國家是把它分開的,低收入家庭的人不需要到市場中去買房子,同時,政府鼓勵建立低收入家庭租得起的租賃市場。很多發達國家,政府提供了一部分保障房,這部分大概沒有超過20%的比例,但是租賃市場巨大,靠什么呢?靠的是鼓勵私人住房進入租賃市場,比如有租房合作社,租房銀行等。德國租房合作社70%以上是私人的住房,日本也是。

比如說德國有空置稅,房子買了不住的話要收稅,要是把這個房子擱到合作社去租賃的話,減稅。一正一反兩個稅收政策讓租金降下來。所以用政府的辦法來扶持,租賃市場建得非常大。

我們現在提出的叫多主體,從來只有三個主體,要么是國家,要么是機構,要么是私人。而我們現在實際上砍掉了私人這部分,因為不準購買第二、第三套房,那就不可能用私人的力量去購買房產而變成租賃市場,這對整個制度來說是一個重大的打擊。

經濟觀察報:剛才說國外租賃市場以私人供給為主,我們看到國內一些機構,會在散布的私人市場里收閑置房屋拿出來租賃,規模發展很快,這樣的發展模式,會是好的突破方法嗎?

任志強:這是不得已而為之的方法。當你不允許買第二套、第三套的時候,人哪有多余的房子,都收完了怎么辦,剩余的房子在哪呢?是沒有辦法再擴大的。

在租賃住房不夠的時候,把長期租賃房都收了,經過整理提高價格,因為租金價格是要根據成本來計算,是要有收益的,當政府不能提供的時候,原來私人還能提供一部分,現在私人的部分都變成了長租公寓,或者是高級公寓,租金提高的時候,低收入人群就更沒地方住了。

經濟觀察報:北京上海這種對租賃需求大的大城市,房屋閑置處在什么水平?

任志強:我沒覺得有多少,因為總量就不足。有位住建部前領導,他認為按戶籍計算套數的話,我們的住房已經夠一戶家庭一套房子,或者到了1.1,他的計算有一個最大的錯誤就是一戶家庭現在不是住一套房子。

經濟觀察報:他是按戶口本來算的。

任志強:對,因為我的子女單獨住了一套房子,但是戶口還在我的戶口本上。一個可能是不夠支付銀行按揭的條件,所以貸不了款,得靠我去貸款,所以買房還是以我的名義,好像名義上我有兩套房子,但實際上不是。這個比例是很高的。

中國現在大概有7500萬的獨居戶,其中4000萬左右是老人,有3500多萬是年輕人,80后、90后,不跟父母一起住。

我們就算單獨居住的。這個比例會到多高呢?北歐現在是40%,中國現在是五點幾,六點幾的樣子,如果我們要漲到40%的話,會有多少獨居戶?大概是2.5億的獨居戶,或者更多。前三年,2017、2016、2015年,每年獨居戶增長30%多,而且還在繼續增長,我們估計很快會超過2億多家庭。整個城市才3億多戶口本,流動戶口、常住人口都算上。2.5億的獨居人口怎么辦,幾乎是翻一番吧,可知我們現在的房子是不夠用的。但是在一些人的概念里,房子已經夠了,他們不知道這中間的差距有多少。

經濟觀察報:還盛傳一個數據,中國人均居住面積到了40平方米。從這個標準做國內外對比,整體上已經不缺房子了。

任志強:中國和國外比,有一個最重要的區別,中國是按建筑面積計算的,歐美國家是按套內面積計算的,按人均居住面積我們起碼有20%左右的差距。

現在含證面積大概36平方米左右,北京、上海更低。所以他們完全錯誤。

尤其錯誤的就是以為商品房市場已經在中國占主導地位,其實所有住房都算起來,商品房的占比也就30%多,剩下的70%是過去50年分配歷史中提供的。大部分又破又舊又小,不能拿這30%去跟它平均呀。

比如說北京,看看現在帶箍的房子,什么叫帶箍呀,就是1976年大地震的時候做了加固的那種房子,到處都是。北京沒有電梯的房子有70%,沒有衛生間的房子超過70%。

經濟觀察報:沒有衛生間?

任志強:衛生間是什么概念?就是帶洗澡設施的,不是指廁所,我們過去那個小廁所一平方米,大家早晨起來洗臉刷牙要到廚房去,這不叫衛生間,只能叫廁所。

有熱水的大概5%左右,雖然有的家庭安了淋浴器,淋浴器畢竟不夠安全,也不夠舒適。沒有熱水供應和沒有衛生間,叫什么美好生活?

你知道上海的戶均是多少嗎?只有60多平方米,按人均計算好像面積很大,戶均計算只有60平方米,北京也就70平方米,你以為房子很大嗎?全中國100平方米以上的房子不到15%,還去算人均,這都是瞎胡鬧,平均數是用于宏觀分析的,不能用于微觀。當他們運用這些數的時候,根本沒有考慮個性問題。

經濟觀察報:現有的一些存量可做租賃的項目多嗎?

任志強:根本沒有存量,按鏈家的計算,北京大概有20%的房子用于出租,但是要供多少人住呢?供36%的人住,也就是5到7個人一套房子。為什么要打隔斷呢,因為房子不夠。北京需要多少,需要50%的人,怎么能提供得了。

經濟觀察報:私人租賃的問題,有沒有可能是投資回報率太低,所以不見得愿意出租?

任志強:你犯錯誤了,中國沒有辦法計算投資回報率,是因為人們常常會按市場價計算投資回報率,后來的房子也是用這種辦法,可是你恰恰忽略了一個東西,我們有70%的房子是舊房子,房改房或者拆遷房,占的比例相當大,房改房的成本才有多少,大量的房改房用于出租的時候,就把市場整體的租金價格壓下來了,房改房大概5萬塊錢, 2萬塊錢的都有,百分之好幾百的回報率,所以租金價格就下來了,要按市場價算,就是小潘說的,百分之三到五,很低,如果扣除利息成本就是百分之一二了,但是要把這些東西都給按住,這個市場租賃價格就上來了。別搞錯了,你們老把眼睛盯在商品房的部分,30%多。還有70%左右,至少是60%多是非商品房的部分呢,那才是大頭。

經濟觀察報:這兩年有一些房地產企業試圖重新定義自己的角色,把名字改了的都有,有的說自己是城市運營商,城鄉美好生活提供者,怎么解讀這個現象?

任志強:媒體老用一些新詞,他們也用新詞,本質沒有變化,只要是在生產房子就叫房地產。房地產就是服務業,服務業可以把自己的服務鏈條加長,很正常。但我不認為這是專業化的發展方向,真正的專業化是汽車的組裝廠,會把零件的生產都分配給其他人,我就干組裝就夠了,核心技術是我的部分,但是零件可以分散。

開發商做開發的時候受到了很多限制,就要把自己的產業鏈加長,因為具備一些優勢,比如物業管理,我的樓盤我管理,我就擁有了這么多客戶資源,就可以把對客戶的服務和資源擴大,把保險加進去,把蔬菜供應加進去,把其他的服務加進去,但是主業是什么呢?還是房地產開發,失去了房地產開發,所有的其他東西都廢了。

香港物業管理不是由專門的物業管理公司負責的,是聘請一個物業管理經理人,其他的是社會化服務,不需要一個物業公司把所有人都養著。

我也不認為這是未來的主要發展方向。擁有資源大的人可以,幾百萬的用戶,生產幾百萬套房子,把資源在全國范圍內都可以進行調配,組合,可以搞網絡化的經營,比如有鋼琴老師住在這,有化學老師住在這,可以組織各種的學習,一系列的變化都會出現的,但這不是主業,主業仍然是要買地,要蓋房子,要賣房子,要管房子,不然客戶資源哪去了,給別人了。

經濟觀察報:從收入結構和投資結構看,房地產還會是他主業。

任志強:美國幾百年的時間,為什么還說是股市樓市呀,這兩個是最集中的體現。

開發商現在一年的住宅竣工面積就10億平方米左右,按照全國現在的住宅面積,大概240億平方米,5%的折舊很正常吧,5%就是10億平方米。如果我們要滿足70%的城市化率,至少有440億平方米左右的建筑面積才能夠住,如果按5%的話,就是20多億平方米了,比現在一年房地產生產量還要大。

不要以為蓋房完了就完了,北京這么多破樓怎么辦呢?很多要拆除重來的。70年的生命周期,很多也快到了,不拆嗎?拆了重建,誰弄呀?不讓開發商弄,政府弄,不可能的事。房地產開發建設從世界發展趨勢來說,與城市化擴張的同步。

經濟觀察報:這個過程中有一些什么關鍵節點的人和事是非常值得紀念的?

任志強:被大家淡忘的是楊慎,80年代建設部的副部長。楊慎當了中國房協四屆的會長,他應該說是立過功的,但是他那個時候是完全計劃經濟的一個起步過程,所以大家會把他遺忘的,他沒有在后續的過程中再發揮更多的作用。1982年的憲法修改,土地歸公,歸城市,應該是屬于鄧小平的功勞。1990年的土地掛牌制度應該是李鵬,1997年的房改應該是朱镕基,這都是重要發展階段,而此后應該是國土部的831大限,2002年6月份實行土地招拍掛。1997年的時候銀行給予個人住房貸款也是一個重大的改革,也和中國的發展緊密聯系,而后2008年政府工作報告提出了房地產的基金,REITs,但是沒有實行,到現在才開始做正式的實行,這中間耽誤了10年的時間



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